界面新闻记者 | 周芳颖

界面新闻编辑 | 楼婍沁

上海网红商场TX淮海操盘人司徒文聪被“限高”了。

根据天眼查披露信息，URF盈展集团创始人司徒文聪因旗下子公司未按期履行生效法律文书确定的给付义务，被法院申请执行限制消费措施。

司徒文聪因参与多个著名商业房地产项目的建设与改造，成就了业内知名招商案例如上海新天地、豫园商城、瑞安广场等等，一度被誉为商业地产的业界"金手指”。近年来，北京、上海等地包括THE BOX朝外，TX淮海等多个网红非标商业的开设与运营也与他有关。

而如今这位昔日行业明星却陷入资金链困局。

据裁判文书网公开的相关文书，司徒文聪被限消，和与其关联的上海盈展商务管理有限公司的一起租赁纠纷案件有关——盈展公司自2022年4月起拖欠商铺租金及违约金累计近150万元。在相关诉讼中，前述盈展公司方面提及相关项目“严重亏损”，其已无力继续承租。

广东广信君达律师事务所律师张银玉告诉界面时尚，该执行案件反映出盈展公司目前的现金情况不太乐观，若该公司仍不主动履行义务且后续的涉诉案件持续增加，亦有可能被债权人申请进行破产清算。

根据公开信息，前述盈展公司与另一家名为上海淮海商业（集团）有限公司的公司有另一桩房屋租赁合同纠纷案将在6月开庭。

而司徒文聪名下其他多家公司近期也陷多案纠纷。如其名下北京盈通祥业商业管理有限公司在2025年有两起被执行案件，执行标的逾7000万元。

多位地产行业人士告诉界面时尚，司徒文聪陷入如今的局面或与其近年来参与运营多个城市商业体焕新项目，但最终未能使这些项目成功盈利有关。

早年间司徒文聪曾因将国际快时尚品牌引入上海正大广场，从而盘活这个衰落商业体而一炮而红。 这样的盛名帮助司徒文聪及其关联公司在后续得到了很多商业体旧改焕新项目的机会。其中较有知名度的项目包括重庆小时代、上海TX淮海、北京THE BOX朝外等。

据知情人士透露，司徒文聪及其关联公司在做上述商业体焕新项目时会深度与项目捆绑。

具体来说，司徒文聪与其弟、妹二人组成了其关联公司的核心团队。其中，其本人因长期从事商业地产相关工作，积累了较多业主人脉，主要负责拿地与项目拓展。其弟司徒文杰会负责项目后续的运营工作，而其妹司徒婉雯则负责投资与品牌孵化。

依赖上述团队分工，司徒文聪会在部分项目的实际运营中，将其家族投资或运营的品牌引入自身运营管理的商业体项目内，从而以相对优惠的租金获取运营空间。

而从2023年起，司徒文聪还开始尝试通过关联公司入股其运营的项目，比如上海TX淮海及北京THE BOX朝外。这样的做法帮助司徒文聪团队得到更多来自商业体业主方的信任。若项目运营得好，其团队也会有更高的经济回报。

但隐患也因此埋下。随着项目运营承压，司徒文聪团队与业主方关系逐渐紧张，其资金链也变得吃紧。据悉，2023年司徒文聪旗下公司已开始股权出质。

需要提及的是，司徒文聪团队运营的上述多个商业项目的业主方均为国有资本背景。比如，北京的THE BOX朝外，由盈展集团、朝阳区政府及昆泰集团三方联合打造；而上海的TX淮海则由百联集团、锦江集团与盈展集团共同推出。

这样的背景决定了业主方对项目有明确的资产保值增值要求。

然而司徒文聪在规划上述项目时，均把定位置于新型“非标”商业。这样的定位在业态策划与品牌组合上突出先锋属性，项目较易获得关注和声量，却也因此有了更高的运营门槛与盈利挑战。特别是与传统依赖连锁品牌租金的商业模式不同，非标商业体短期内难以实现稳定的投入产出，往往需要长周期培育，甚至仰赖业主提供运营补贴维持。

目前，THE BOX朝外仍由盈展集团运营，但重庆小时代和TX淮海两个项目已与司徒文聪和其关联公司划清界限。

以重庆小时代为例，根据公开报道，该项目主打亲子互动，自2013年开业，于2019年落幕。界面时尚从知情人士处获悉，司徒文聪及其团队最初为该项目的承租方，即负责所有运营和投资，仅需向业主方支付租金。但因为该项目开业后亏损严重，业主方不得不将其从“二房东”的身份转为服务运营商，以减少亏损。

至于TX淮海，该项目为近年来声量颇大、好评颇多的非标商业项目之一，但开业后也引发了运营模式是否是“赔本赚吆喝”的争议。

一位接近项目的人士指出，作为落址核心商圈的新商业体，TX淮海开业时租金水平明显低于周边平均水准，再叠加小体量、高投入的运营模式，使其商业可持续性从一开始就面临挑战。

据公开信息，TX淮海主体运营公司已于2024年4月完成工商注册变更，由百联股份收购了上海盈展持有的该公司的全部股权，将TX淮海变为其全资子公司。有了解该项目的人士称，该项目运营已交由有基金背景的第三方团队接管。

不过，在变更管理团队迄今为止的一年内，TX淮海仍然保持了原先开业时的调性。这侧面证明了业主方对于项目有及时把控的同时，亦对司徒文聪团队的核心决策保有认可。从2025上半年TX淮海的调改情况来看，该项目仍锚定了年轻化定位，引入了不大示界百货商店、越南辣妹风时尚品牌LSOUL等小众品牌，对淮海中路附近商业的变化有明显的带动作用。

值得提到的是，多位业内人士在采访中均提及，抛开项目盈利情况及司徒文聪自身财务情况不谈，其在非标商业领域的前瞻性、突破性对于行业颇具启发性，其对资源的把控和运作能力也颇为难得，只是其运作非标商业的模式与方法也决定了其会在后续有较高的风险。

界面时尚就司徒文聪及其公司现状求证盈展公司，但截至发稿尚未获得回应。